“长期以来，上海超甲级办公楼在租金溢价与空置率上均较普通甲级办公楼展现出稳固的优势。2026年上半年，超甲级办公楼释放强劲的企稳回升信号，成为引领上海市场修复的核心引擎。”仲量联行中国区研究部总监姚耀说。
仲量联行今天发布《重塑标准，前瞻未来 —— 新评价体系下上海超甲级办公楼引领市场复苏》白皮书（以下简称“白皮书”），开创性地提出融合“开发+运营”双重视角的“3+5”办公楼综合评价体系，并据此重新界定“超甲级办公楼”。仲量联行数据显示，在新体系下认定的超甲级项目凭借穿越周期的强劲韧性，已率先实现租金企稳修复，成为驱动上海办公楼市场结构性复苏的核心引擎。
姚耀认为，全球核心城市普遍呈现楼宇结构性分化、“品质跃升”（Flight to Quality）的趋势，上海同样也有此趋势，标杆物业与普通物业在空置率、租金走势上形成显著分化，行业资源加速向头部优质资产集聚。基于对103份租户问卷调研数据及业主深度访谈的实证分析，白皮书突破传统局限，推出了全新的“3+5”立体评价体系，该体系在承继硬件设施、区位交通、配套服务三大传统基础维度的同时，首次系统性地纳入人本体验、资管调适、片区驱动、低碳可持续及数智化五大核心维度，全面覆盖了从物理空间到软性服务、从单体建筑到区域生态的全方位评价要素。
“我们注意到，包括科技、互联网、生命科学等新兴行业的企业，对于员工体验、数字化设施等需求上升迅速，此外，租户对文化、体育、绿色空间等差异化配套的需求明显增加，而旧有的体系无法满足这样的需求。”姚耀说。
基于新评价体系的研判，实现“3+5”全维度全面领先的项目被重新界定为“超甲级办公楼”。上海究竟有多少“超甲级办公楼”？姚耀透露，目前上海甲级写字楼存量约1900万平方米，根据新的体系，约10%-15%的写字楼可以被认为是“超甲级办公楼”，“他们有一些共性，比如大部分写字楼都是近5年内的新交付项目等。”
从市场来看，超甲级写字楼的表现远胜于市场整体表现。截至二季度末的关键数据印证了这一趋势：租金方面，超甲级办公楼平均租金达8.5元/平方米/天，已连续三个季度企稳回升，在2026年上半年，近七成项目实现租金企稳或上涨，预计下半年8成项目将实现租金企稳或上涨。在空置率方面，超甲级写字楼的空置率比普通甲级写字楼低10个百分点；在去化速度方面，基于2022年以来新竣工项目，超甲级办公项目的平均去化速度在不同阶段均大幅领先，达到普通甲级的2.7-2.9倍；在租户优质方面，过去一年迁入超甲级办公楼的租赁交易中，升级型需求占比高达94%。
随着核心区位新增办公用地供应持续趋紧，符合“3+5”高标准的超甲级物业将面临中长期供给稀缺。仲量联行预测，未来五年，超甲级办公楼租金年均复合增长率将达到6%左右，将成为引领上海市场修复的核心引擎。
仲量联行中国区首席执行官张静表示：“上海城市能级的系统性跃升，正深刻重塑办公楼市场的底层逻辑。我们打破传统范式，构建融合‘开发’与‘运营’双重视角的‘3+5’全新评价体系，推动评价标准从单一硬件指标向全生命周期综合竞争力的跨越。这不仅为市场甄别优质资产提供了更立体、专业的标尺，更是上海迈入以‘全维度综合价值’为核心竞争力的新发展阶段的有力印证。”
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